Hotelli ja toimisto, joka perustuu reagoimiseen ympäristön muutokseen

Siinä missä hotellit voivat öisin kyllä olla hyvässä käytössä,päivisin ne odottavat tyhjillään majoittujiaan. Mutta miksi pitää hyvät tilat puolet vuorokaudesta tyhjillään, kun päiväsajan käyttäjiäkin löytyisi?

Rakennettu ympäristö kattaa

- 500 miljardia euroa
- 83 % kiinteästä pääomakannasta (infra mukaan laskettuna)
- yli 50 % Suomen vuotuisista päästöistä (infra mukaan laskettuna)

Kiinteistö ja rakennusala kattaa

- 15 % Suomen bruttokansantuotteesta
- työllistää 500 000 ihmistä (20 % kansan työvoimasta)
- 35 % koko Suomen energiakulutuksesta
- 30 % hiilidioksidipäästöistä

Lähteet:

KTI, VASTUULLINEN KIINTEISTÖLIIKETOIMINTA 2019

Muuttuvassa maailmassa tilojen käyttötarkoitusta on turha hakata ympäröiviin seiniin

Rakennusten tyhjäkäytön aste on Suomessa maailman korkeimpia. Tämä tarkoittaa sitä, että parhaillaankin moni kiinteistö seisoo tyhjillään ja vailla käyttäjiä. Rakennetun ympäristön päästökuorma on merkittävä, eikä rakennuksen ympäristön kuormitus suinkaan huipennu vielä rakennusvaiheeseen, vaan päästöt realisoituvat vasta tilojen käytössä. Kun tilat seisovat vajaakäytöllä, menee niihin sidottu ekologinen taakka osin hukkaan. Rakennusten ympäristövaikutuksista yli 90 % syntyy niiden käytöstä: tähtäimessämme pitäisi siis ennen kaikkea olla kaiken sen potentiaalin hyödyntäminen, mitä jo rakennetut toimitilat voivat meille tarjota.

SSA Hotelsin Valo Hotel & Workin tilojen suunnittelussa vastaamme konkreettisesti tähän tulevaisuuden kiinteistökehitykseen jo nyt. Tilojemme käyttöä koskien on tehty yksi perustavanlaatuinen päätös: ne ovat aina käytössä. Ainakäyttö on vastakohta tyhjäkäytölle. Kun rakennetun ympäristön päästötaakka puskee meitä suuntaan, jossa rakennusten käyttöpotentiaali pitäisi maksimoida, ei tyhjäkäynnille jää sijaa. Valo Hotel & Work tarjoaa neliöitään erilaisiin tilatarpeisiin aikaa katsomatta. Tilamme elää ja hengittää käyttäjiensä mukana.

On selvää, että ekologinen kestävyys on tulevaisuuden rakentamisen elinehto. Kiinteistöala on avainasemassa, kun keskustellaan tehokkaasta ja ekologisesta resurssien käytöstä (Häkkinen & Ala-Kotila 2019). Kestäviä ratkaisuja tehdessä on kuitenkin kyse muustakin kuin vain materiaalien huomioimisesta – rakennuksen kestävyyttä arvioitaessa tärkeä tekijä on myös sen kyky sopeutua käyttäjien tarpeiden mukaan (Tarpio, 2015). Kun rakennuksen käyttö määrittää pääasiassa sen kantamaa ympäristökuormaa, on huomio syytä kiinnittää siihen, mitä rakennettujen seinien sisällä tapahtuu, kun rakennus on käytössä. Toimintamme ytimessä onkin ajatus siitä, että tiloille ei ole vain yhtä käyttötarkoitusta. Siten pystymme joustavilla tilaratkaisuilla reagoimaan nopeasti muuttuvassa maailmassa toimivien ihmisten tarpeisiin. Valo Hotel & Workissa pyrimme toiminnallamme maksimoimaan käyttöömme rakennettujen neliöiden potentiaalin. Uskomme vahvasti siihen, että muuntojoustavan toimitilan luonne määräytyy käyttäjiensä mukaan, ei toisinpäin. Me uskomme, että muuttuvassa maailmassa tilojen käyttötarkoitusta on turha hakata seiniin.

Työn muutos pakottaa toimitilatkin elämään muutosta

Etätyön yleistyessä yhteisöllisten, vuokralle tarjottavien väliaikaisten toimitilojen tarve voi yleistyä. Olemme tehneet lyhyessä ajassa valtavan etätyöloikan, joka tulee jättämään oman jälkensä työnteon kulttuuriin. Osaltaan työntekijän koulutustaustalla on vaikutuksensa etätyöskentelyyn. Enää ajatus etätyöstä ei ole niin kaukainen, kuin miltä se vielä hetki sitten saattoi monesta tuntua. Koronapandemia on osoittanut, että se, mikä oli ennen vain teoriassa mahdollista, muuntui pakon edessä myös käytännössä mahdolliseksi: kevään 2020 aikana yli miljoona suomalaista on siirtynyt etätöihin (Yle, 2020). EVAn arvo- ja asennetutkimuksen mukaan koronakriisin aikana kolmasosa töissäkäyvistä suomalaisista on ollut koko ajan etätöissä, lisäksi 16 prosenttia on ollut etätöissä osan ajasta. Neljä kymmenestä (40%) kertoo käyvänsä töissä tavalliseen tapaan. Jako etätyöläisten ja tavallisesti töitään jatkaneiden välillä selittyy, kun tarkastellaan työntekijöiden taustaa. Peruskoulutaustaisista työntekijöistä 63 prosenttia on jatkanut töissä käyntiä tavalliseen tapaan, kun taas yliopistokoulutetuista 73 prosenttia on siirtynyt etätöihin. (EVA, 2020) Kiinnostavaa on, että Ylen teettämän taloustutkimuksen kyselyn mukaan noin puolet etätöihin siirtyneistä haluaisi ja pystyisi jatkamaan etätöitä myös tulevaisuudessa (Yle, 2020). Väitämme, että tämä kehitys tarkoittaa sitä, ettei jo valmiiksi vajaakäytöllä olevia toimistotiloja tulla jatkossakaan työntekijöillä täyttämään.

Ajatteluamme tilojen monikäyttöisyydestä pitää laajentaa myös tilojen muunneltavuuden lisäksi ajalliseen käytettävyyteen. Siinä missä hotellit voivat öisin kyllä olla hyvässä käytössä, päivisin ne odottavat tyhjillään majoittujiaan. Mutta miksi pitää hyvät tilat puolet vuorokaudesta tyhjillään, kun päiväsajan käyttäjiäkin löytyisi? Ne tilat, joissa yöllä nukutaan, voidaan meillä päivällä käyttää työskentelytiloina. Kun suuret toimistotilat käyvät etätyön yleistyessä yhä enemmän vain yrityksille ylimääräiseksi kulueräksi, tarjoamme me moneen taipuvia tilojamme lyhytaikaisempaan ja jaksottaiseen tarpeeseen. Suomessakin yritykset käyttävät jopa miljardeja euroja turhaan tiloihin, joissa neliöt juoksevine kuluerineen menevät täysin hukkaan (Kauppalehti, 2014). Ainakäytön filosofia ponnistaa juuri siitä, mistä alkaa tilojen hukkakäyttö. Tämä ei johda kuitenkaan vain lyhytnäköisesti nopeaan tiloista eroon pääsemiseen, vaan myös nykyisen työelämän realiteettien huomioimiseen ja sen mukaan seinien sisällä tapahtuvien järjestelyjen muunteluun. Perinteiset työpisteet eivät toimi enää samalla tavalla, kun työ on liikkuuvaa ja yhä vuorovaikutteisempaa (Kauppalehti, 2014).

Vastaamme siis nyt haasteeseen, jonka tilojen vajaakäyttö on sysännyt syliimme. Kankea toimija kompastuu helposti itse asettamiinsa rajauksiin, eikä se palvele kenenkään etua. Jos ehtoja ei voi ennalta määritellä, antaa juuri vaihtoehtojen pitäminen avoinna eniten liikkumavaraa. Kun rakennamme kiinteistöjä, niiden käytölle pitääkin olla pitkälle tulevaisuuteen katsova suunnitelma, joka ottaa huomioon sekä rakennusten hiilijalanjäljen että muuttuvan tarpeen toimitiloille. Ilmastonmuutos ja digitalisaatio määrittävät todellisuuttamme nyt, mutta mikä ilmiö asettaa uudet säännöt huomiselle?

Kiinteistöalan etunenässä haluamme haastaa kiinteistöalan toimijat tilojen tehokkaaseen käyttöön. Perinteisen hotellin tilat huutavat päiväsaikaan käyttäjiä, kun taas toimistotilat ammottavat tyhjyyttään iltaisin ja viikonloppuisin. Tilojen ja käyttäjien kohtaanto-ongelma rasittaa entisestään sitä taakkaa, mikä rakennetulla ympäristöllä on jo kannettavanaan. Tämä ei sinänsä ole ihme: olemmehan tottuneet siihen, että tilalle määritellään etukäteen tietty tarkoitus. Kun syntyy uusi käyttötarve, seuraavat siihen vastaavat tilat vain perässä. Samaan aikaan osa kiinteistöistä odottaa tyhjillään ottajiaan. Kun rakennetaan vähäpäästöisesti, korostuu muunneltavuuden ja korjattavuuden merkitys myös taloudellisestikin. “Ääritilanteena” voidaan esittää, ettei uuden rakentamiselle olisi enää tulevaisuudessa juuri tarvetta, kun kaikilta nyt rakennettavilta kiinteistöiltä vaadittaisiin jo lähtökohtana hyvää muunneltavuutta. (Häkkinen & Ala-Kotila, 2019) Tämä vähentäisi tarvetta ns. vanhan unohtamiselle ja vain uuden laittamisesta alulle. Osa tällaista skenaariota voisivat olla juuri rakennukset, joiden käyttötarkoitusta ei määritellä turhan tiukasti.

Näin ei ole kuitenkaan pakko olla. Esimerkkejä tilojen muuntautumisesta uusiin käyttötarkoituksiin on jo, esimerkiksi vanhasta konttorista on voitu loihtia koulurakennus ja tyhjiä teollisuustiloja muunnetaan ketterästikin erilaisten kulttuuritapahtumien, tilaisuuksien tai vaikka messujen tiloiksi (Yle, 2012). Mikään ei estä meitä määrittämästä uudelleen sitä, mihin käyttötarkoitukseen rakennus lopulta otetaan. Maalarille voidaan antaa pohja ja kehykset ilman, että ne ennalta määräävät sitä, mitä taululle lopulta piirtyy. Kehys ja seinät antavat meille raamit, mutta me voimme toteuttaa niiden puitteissa lähes mitä tahansa järkevää toimintaa. Ei ole nimittäin myöskään tarkoitus, että Valo toimii aina ja ikuisesti vain hotellina ja toimistotilana. Mistäs sitä tietää, vaikka parin vuoden päästä tarvitsemme ison kulttuuritilan? Tai vaikkapa tiloja pysyvämpään majoittumiseen? Muuntautumisleikki määrittää samalla tavalla Ainakäyttöä: muovautuminen asiakkaan aikaan ja tarpeeseen on meidän lupauksemme.

Elämänrytmiämme määrittää yhä vähemmän aika ja paikka

Ainakäyttö ei katso kelloa. Valo Hotel & Workissa voit elää oman aikavyöhykkeesi ehdoilla, kun lähtökohtanamme on asiakaslähtöisyys kellon ympäri. Hotellin ja työskentelytilan hybridi tarjoaa puitteet niin yksittäisille työmatkustajille kuin yrityksillekin. Kunkin asiakkaan mukaan räätälöidyt palvelut takaavat sen, että Ainakäyttö toteutuu myös käytännössä. Niinä hetkinä, kun hotelli seisoisi tyhjillään, muuntuvat tilamme esimerkiksi toimistokäyttöön. Näin yhdistämme eri kohderyhmille sopivia palveluita kokonaisuudeksi, joka voi olla ympäri vuorokauden käytössä. Monikäyttöisyyttä suunniteltaessa perusta onkin käyttäjien ja heidän käyttötarpeidensa hyvässä tunnistamisessa (Häkkinen & Ala-Kotila, 2019). Tästä seuraa, että yhdestä rakennuksesta todella on moneksi.

Emmehän me tiedä, millainen maailma on viiden vuoden päästä. Pulssissa eläminen pakottaa meidät muuntautumiskykyisiksi: tavoitteenamme on, että miltä ikinä tulevaisuus näyttääkään, meidän tilamme taipuvat siihen muottiin. Toimintamme ponnistaa kyvystä joustaa sekä valmiudesta reagoida alati muuttuvaan maailmaan. Näin saamme kaiken irti tiloista, joiden rakentamiseen on käytetty arvokkaita resursseja. Tilamme eivät jää odottamaan, että ne löytäisivät sopivat käyttäjät, kun käyttäjät löytävät meidät ja määrittelevät säännöt tiloillemme.

Osaltaan ydinajatuksemme vastaavat juuri parhaillaan murrostilanteessa olevaan työelämään. Etätyö tulee yleistymään yhteiskunnassamme valtavasti. Kun koronapandemia ajoi työntekijät kotitoimistoihin, paljastuivat etätyön mahdollisuudet niillekin, jotka eivät olleet ennen etätyötä tehneet. Jos etätyöskentely onnistuu nyt, miksei se onnistuisi tulevaisuudessakin? Erityisesti korkeakoulutettujen hyppy etätöihin kielii siitä, millainen mahdollisuus etätöiden toteuttamiseen tietotyön saralla todella on. Suomessakin merkittävä osuus työvoimasta on korkeakoulutettua (Ojala, 2014). Myös meillä reaktio länsimaisiin murroksiin työn saralla, kuten juuri teknologisoitumiseen, on ollut pyrkiä korkeakouluttamaan työvoimasta suurin osa. Tärkeä havainto on myös se, miten Suomessa talouskriisien aikana korkeasti koulutettujen työpaikkoja on tullut lisää. Kehitys heijastelee, että näinä aikoina uusien tehtävien lukumäärä korkeakoulutetuille on lisääntynyt. (Ojala, 2014) Kiinnostavaa on, kuinka moni korkeakoulutettu palaa koronan jälkeen entiseen tapaansa konttorille.

Koronakevät on venyttänyt käsitystämme työn luonteesta: ajatus sen sidonnaisuudesta aikaan ja paikkaan on pysyvästi haastettu. Kun töitä ei enää tarvitse tehdä toimistolla, liukuvat työajatkin enemmän yksilön omien ehtojen mukaan. Ja toisaalta miksi näin ei pitäisi olla, jos tosiasiassa olemme tehokkaita eri aikoihin vuorokaudesta? Me uskomme, että yhteiskunnan pitää tarjota liikkumavaraa erilaisille vuorokausirytmeille: iltavirkuille, työmatkustajille ja aikaisten aamujen tekijöille. Joustavuus raivaa tietä niin tehokkuudelle kuin luovuudellekin.

Käytännön ketteryys heijastelee muutosvalmiutta

Toisaalta maailman toiselta puolelta levinnyt pandemia on hyvä esimerkki siitä, miten äkillisesti jotkin ilmiöt voivat muuttaa yhteiskunnan perustavia käytäntöjä. Vaikka emme voi sanoa pandemian olleen täysin ennakoimattomissa, sen vaikutukset ulottuivat yllättävän nopeasti ja laajasti koko yhteiskuntaan. Muuntojoustavana toimijana emme horju, kun koko olemuksemme perustuu valmiudelle reagoida muuttuviin olosuhteisiin. Kun vähitellen työpaikoille palataan, joutuvat työpaikat huomioimaan välittömästi maailman keikauttaneen pandemian asettamat uudet realiteetit: turvaetäisyydet tulee huomioida ja paikkoja tartuntariskille karsia (THL, 2020). Tämä voi tarkoittaa konkreettisia muutoksia tilajärjestelyissä, mutta myös työaikojen uusia porrastuksia sekä kokousten ja asiakaskohtaamisten uudelleenjärjestelyä.

Maailmaa muutetaan käytännön ratkaisuilla, jotka vastaavat ajan vaatimuksiin. Monet murrosvaiheet voidaan ennustaa, mutta silti muutokset usein yllättävät meidät. Nyt maailma painii ympäristöongelmien kanssa ja työ siirtyy yhä enenevissä määrin verkossa tehtäväksi. Etätyö on tullut suomalaistenkin koteihin jäädäkseen: toimitilojen tulevaisuus näyttää epävarmalta, kun etätyö valtaa perinteisen lähityön alaa ja työ liikkuu sinne minne läppärikin. Muuttuviin olosuhteisiin reagoiminen vaatii terävää etunojaa ja ajankohtaisen tilannekuvan seuraamista. Valo Hotel & Work haluaa olla juuri tällainen etulinjan toimija.

Ainakäyttö ja muuntojoustavuus kuvastavat SSA Hotelsin visiota kiinteistöalan tulevaisuudesta. Paine kestävistä ratkaisuista kohdistuu osaltaan myös rakennettuun ympäristöön. Ratkaisujemme täytyy olla muunneltavissa, sillä maailma kyllä muuttuu, halusimme sitä tai emme. Ja mehän haluamme.

Olisiko tässä vielä paikka heittää palloa lukijalle, tuleville tilojen käyttäjille yms, että mikä on sinun visiosi tulevaisuuden toimitiloista? “Miltä sinusta näyttää tulevaisuuden toimistotila? Jaa meille visiosi siitä, miten toimitila tulee taipumaan ihmisten ja ajan mukana.”

Lähteet:

Etätyössä olevat kokevat olonsa turvattomammiksi, viitattu 20.5.2020, https://www.eva.fi/blog/2020/05/26/etatyossa-olevat-kokevat-olonsa-turvattomammiksi/

Tarpio, Jyrki, Joustavan asunnon tilalliset logiikat, viitattu 2.6.2020, https://trepo.tuni.fi/bitstream/handle/10024/115316/Jyrki_Tarpio_Joustavan_asunnon_tilalliset_logiikat.pdf?sequence=1&isAllowed=y

THL: Turvallinen paluu työpaikalle alkaa riskien arvioinnin päivittämisestä, viitattu 2.6.2020, https://www.ttl.fi/turvallinen-paluu-tyopaikalle-alkaa-riskien-arvioinnin-paivittamisesta/

Toimitiloissa huimaa tuhlausta, viitattu 2.6.2020, https://www.kauppalehti.fi/uutiset/toimitiloissa-huimaa-tuhlausta/7c26fa0b-d5ef-35ef-9cef-731e8d7bf75a

Vanhat teollisuustilat taipuvat kulttuurikäyttöön, viitattu 2.6.2020, https://yle.fi/uutiset/3-6380099
Häkkinen & Ala-Kotila, VTT: Monikäyttöisyys ja muunneltavuus kestävässä rakentamisessa, viitattu 2.6.2020, https://www.vttresearch.com/sites/default/files/pdf/technology/2019/T363.pdf

Ylen kysely: Yli miljoona suomalaista siirtynyt etätöihin koronakriisin aikana – heistä noin puolet haluaa jatkaa etätöissä koronan jälkeenkin, viitattu 20.5.2020, https://yle.fi/uutiset/3-11291865