Usein kysytyt kysymykset

Minkälaista tuottoa sijoitukselta voi odottaa?

Tuottovaihtoehdot ovat:

Kiinteä 5 % tuotto
Hotellioperaattori solmii osakkeenomistajan kanssa kiinteähintaisen viiden tai kymmenen vuoden vuokrasopimuksen, josta osakkeenomistajalle syntyy viiden prosentin (netto)vuokratuotto.

Käyttöastesidonnainen tuotto
Tuotto lasketaan operaattorin käytössä olevien huoneiden yö- ja päiväkäytöstä kertyvän kokonaistuoton perusteella operointikustannusten ja 5 %:n provision vähentämisen jälkeen.

Tuottoa syntyy myös taloyhtiön omistamien tilojen (kuten kokoustilojen, sauna/allasosaston ja pysäköintihallin) nettotuotoista, joka määräytyy operaattorin perimien suoranaisten kustannusten ja 5 %:n yleiskustannuslisän vähentämisen jälkeen. Taloyhtiön omistamien tilojen tuotoilla ja perittävällä hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön kustannukset.Sijoituksen tuotto määräytyy edellä sanotuista elementeistä siten, että kunkin huoneen tuotto jakautuu tasapuolisesti riippumatta yksittäisen huoneen kerryttämästä tuotosta.

Kuinka usein tuotto on tarkoitus tilittää sijoittajalle?

Kalenterikvartaaleittain.

Mitä tapahtuu, kun kiinteä 5 tai 10 vuoden vuokrasopimus operaattorin kanssa päättyy?

Kiinteän tuoton valinneiden tuotto muuttuu käyttöastesidonnaiseksi, ellei osakkeenomistaja ja operaattori solmi uutta kiinteää sopimusta.

Jos sijoittaja valitsee kiinteän tuoton, onko sijoittajan mahdollista esimerkiksi 2 vuoden jälkeen muuttaa vuokrasopimus operaattorin kanssa käyttöastesidonnaiseksi?

Muutoksia ei ole mahdollista tehdä sovitun vuokrakauden aikana.

Jos sijoittaja valitsee kiinteän tuoton ja huoneistojen nettotuotto alittaa tai ylittää 5 %, kuka kärsii erotuksesta aiheutuvan menetyksen tai saa vastaavasti kertyvän hyödyn?

Todellisen tuoton alittaessa 5 % erotuksen maksaa SSA Hotels Oy eikä siitä aiheudu hyötyä eikä haittaa niille huoneosakkeenomistajille, jotka ovat valinneet käyttöastesidonnaisen tuoton. Vastaavasti mahdollinen hyöty jäisi SSA Hotels Oy:lle.

Mikä yhtiö takaa kiinteän koron ja mikä sille on takuuna?

SSA Hotels Oy takaa tuoton ja vastaa velvollisuuksistaan koko varallisuudellaan.

Millä perusteella hotellin operointiyhtiö valitaan?

Kiinteistöosakeyhtiön yhtiökokous valitsee operointiyhtiön. SSA Hotels Oy:n omistama Valo Operator Oy tulee operoimaan hotellia, mutta operointiyhtiö on vaihdettavissa yhtiökokouksen määräenemmistäpäätöksellä.

Kuka päättää mihin hintaan huoneita vuokrataan vai onko huoneen vuokraushinta itse päätettävissä?

Hotellioperaattori päättää huoneiden hinnoittelusta pyrkien parhaaseen mahdolliseen tuottoon.

Mitä kaikkia OTA-kanavia on tarkoitus käyttää ja mitkä ovat OTA-kanava kustannukset näissä eri kanavissa?

Yleisimpiä – Booking.com, Hotels.com, Expedia – käytetään aluksi, mutta kanavia voidaan lisätä tai vähentää tarvittaessa. Kustannukset vaihtelevat ja riippuvat vuosisopimuksesta.

Onko SSA Hotels Oy:llä operoinnin osalta laajempia suunnitelmia kuin pelkästään Valo Helsinki?

Suunnitelmissa rakentaa uusia hotelleja ja operoida niitä, minkä lisäksi aikomuksena on tulevaisuudessa sopia myös mahdollisten VALO-konseptiin sopivien hotellirakennusten omistajien kanssa pitkiä operointisopimuksia markkinaehtoisin periaattein.

Millaista osaamista SSA Hotels Oy:llä on hotellioperoinnista?

SSA Hotels Oy on rekrytoinut operaatioliiketoimintaan alan ammattilaiset, joilla on pitkä kokemus majoitus- ja ravitsemusliiketoiminnasta. Voit tutustua operointitiimiin tästä. Tutustu operointitiimiin tästä.

Periikö operaattori jotakin palkkiota taloyhtiölle tuottamiensa palveluiden osalta?

Operaattori tuottaa omakustannusperiaatteella palveluita taloyhtiölle, jolloin operaattori perii suoranaisten kustannusten lisäksi 5 %:n yleiskustannuslisän.

Onko joitakin kuluja, joita operaattoriyhtiö ei läpilaskuta?

Sellaisia kuluja, jotka liittyvät VALO Operator Oy:n yleishallintoon ja jotka eivät liity suoranaisesti kyseisen hotellin operointiin. Myöskään ravintolatoimintaan liittyviä kuluja ei laskuteta, koska ravintolaliiketoiminta on VALO Operator Oy:n liiketoimintaa, jonka tuotot myöskään eivät tule taloyhtiölle eikä poolin osakkailla jaettavaksi.

Onko operaattorin ainoa palkkio tuo 5 %?

Operaattori ei ota muuta palkkiota, kuin 5 % huoneista kertyvästä liikevaihdosta ja 5 %:n yleiskustannuslisän läpilaskuttamistaan taloyhtiön kustannuksista.

Mikä hotellin käyttöasteen on oltava, jotta sijoittajan positio olisi kassavirtaneutraali?

Tähän kysymykseen on vaikea vastata eksaktisti, koska kaikki kustannukset eivät skaalaudu käyttöasteen mukaan. Käyttöasteen ollessa todella alhainen, tiettyjä kiinteinä käsiteltyjä kustannuksia kyetään tarvittaessa supistamaan. Tässä yhteydessä on hyvä huomioida, että operointikustannuksissa ei ole lainkaan kiinteistön vuokraa joka on yleensä yksi suurimpia, ellei suurin, kuluerä operointiliiketoiminnassa. Nyt huoneen omistajien tuotto muodostuu tästä ”kiinteistövuokrasta” ja heille tulevasta operaattorin katteesta.

Onko projektiin liittyen valmisteltu liiketoimintasuunnitelmaa ja/tai markkinatutkimusta?

CHRISTIE&CO on Lontoossa listattu pörssiyhtiö, joka on tehnyt hankesuunnitteluvaiheessa Feasibility Studyn. Itse operointitoiminnan käynnistäminen on suunniteltu hotelliammattilaistemme (ks. tiimin esittely) toimesta ja sitä ollaan hyvää vauhtia jo toteuttamassa.

Mitä takaisinostoturva lisäpalvelu tarkoittaa?

Mikäli sijoittaja on huolestunut huoneosakkeen jälleenmyyntimahdollisuuksista tai jälleenmyyntiarvosta, sijoittaja voi kauppaa solmiessaan valita takaisinostoturvan, joka on niin sanottu rahat takaisin -takuu. Tässä palvelussa myyjä sitoutuu ostajan halutessa lunastamaan osakkeet takaisin 5 vuoden sisällä kaupan tekemisestä hankintahinnalla, josta vähennetään omistajan saama tuotto. Ensimmäinen lunastusmahdollisuus on vuoden kuluttua kaupan solmimisesta. Takaisinostoturvan kustannus lisätään ensimmäiseen maksuerään. Hinta 1000€ /10% osuus ja 5000 €/S-huone.

Miten voin tehdä sijoituksen?

1. Mene sivulle https://valoowner.fi/hotel/koy-valo-helsinki/ ja valitse sijoituksen suuruus

2. Valitse sijoitukselle vuokrasopimusmalli: kiinteä 5 % (5v tai 10v) tai hotellin todelliseen käyttöasteeseen perustuva sopimus

3. Voit hyödyntää maksutapaetuna 5 %:n heti alkavan tuoton jo rakennusajalle kun kauppahinta maksetaan kaupan solmimisen yhteydessä.

4. Lisäpalveluksi on mahdollista valita takaisinostoturva: Myyjä tarjoutuu ostajan halutessa lunastamaan osakkeet takaisin 5 vuoden sisällä kaupan tekemisestä hankintahinnalla, josta vähennetään omistajan saama tuotto.

5. Tämän jälkeen voit klikata oikealla olevaa ”tutustu ja varaa” -kohtaa

6. Seuraavalla sivulla pyydetään vielä yhteystiedot ja paina sen jälkeen ”Tee varaus”.

SSA Hotels Oy palaa tämän jälkeen lähettämällä kauppakirjan liitteineen sähköpostilla. Sen allekirjoittaminen onnistuu sähköisesti pankkitunnuksilla.

Minkälainen on huoneiston maksuaikataulu?

Kauppahinta maksetaan projektin valmiusasteeseen perustuvien maksuerien mukaisesti. Täsmälliset maksuerät löydät kauppakirjamallista

Tilitetäänkö huoneosakkeen omistajalle maksettavan tuoton päälle arvonlisävero?

Käytännössä kaikki huoneet tulevat olemaan arvonlisäverollisessa käytössä. Kaikki laskelmat on tehty ilman arvonlisäveroa, joten tuottojakin tilitettäessä arvonlisävero tulee laskelmien mukaisen nettotuoton päälle.

Pitääkö minun rekisteröityä arvonlisäverovelvolliseksi?

Omistajan on rekisteröidyttävä kiinteistön luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi ja vuokrattava huone arvonlisäverovelvolliselle taholle.

Ajankohta rekisteröitymiselle:

Kaupanteon jälkeen ostaja solmii ensin operaattorin tai muun vastaavan alv-velvollisen tahon kanssa sopimuksen huoneen / huoneen osuuden vuokraamisesta arvonlisäverovelvolliseen käyttöön. (vuokrasopimus Y3-lomakkeen liitteeksi) Rekisteröinti tapahtuu Y3 lomakkeella

Tuleeko myyntihintaan alv päälle?

Ei tule. Rakennus on arvonlisäverollisessa käytössä.

Kuka hakee hakee rakentamisen alv:t takaisin?

Kiinteistöyhtiö hakee rakentamisen alv:t takaisin, joilla katetaan rakentamiskustannuksia.

Onko huoneiston käytölle rajoituksia?

Yritykset voivat käyttää huonetta yrityksen liiketoiminnassa. Yksityishenkilöiden on vuokrattava huone arvonlisäverollista majoituspalvelua harjoittavalle toimijalle, jonka kautta tapahtuu myös varaaminen omaan käyttöön.

Miten paljon on varainsiirtovero ja miten se maksetaan?

Varainsiirtovero on 2%. Anna ilmoitus ja maksa vero kahden kuukauden kuluessa -> uudiskohteissa omistusoikeuden siirtymisestä –> KOY Valo Helsinki on uudiskohde. Omistusoikeuden siirtymisen määrää kauppakirja. Varainsiirtoveron ilmoittaminen ja maksaminen (verottajan ohje 11/2019) -> omaverossa tai paperilomakkeella.

Ovatko huoneistot normaalisti siirrettäviä toiselle henkilölle? Eli käytännössä voiko sijoittaja myydä huoneiston hallintaoikeutensa eteenpäin?

Osakkeiden luovuttaminen tapahtuu samalla tavalla, kuin minkä tahansa irtaimen omaisuuden luovuttaminen eli kauppa, vaihto, lahja, etc. Huone voidaan myydä vapaasti omistajan parhaaksi katsomallaan tavalla esim. samoissa kanavissa kuin asuntoja myydään. Huoneen voi antaa myös SSA Hotels Oy:n myyntikanavien kautta myyntiin.

Onko huoneiston edelleen myymiselle ehtoja?

Huoneiston saa myydä vapaasti eteenpäin heti, kun kiinteistön valmiusaste on 70 % (ajankohta keväällä 2020).

Onko yhtiöllä tai osakkailla lunastusoikeutta tai etuosto-oikeutta?

Ei ole. Yhtiöllä on yhtiöjärjestyksen 12 §:n mukaisesti oikeus ottaa osakkeet haltuun, mikäli osakkeenomistaja on olennaisesti rikkonut vastikkeenmaksuvelvoitettaan.

Onko kyseessä keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja mitä se tarkoittaa?

Kyllä on. Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö tarkoittaa, että osakkeenomistajalla on oikeus hallita yhtiön omistamassa rakennuksessa olevaa yhtiöjärjestyksessä määriteltyä tilaa ja saada siihen liittyvät tuotot.

Käykö huone vakuutena pankkilainan hakemiselle?

Kyllä. Kiinteistöosakeyhtiön osakkeet oikeuttavat hallitsemaan tiettyä huonetta samaan tapaan kuin asunto-osakeyhtiössä. Siten ollen huoneen tuotot tulevat osakkeenomistajalle, mihin pankki yleensä perustaa vakuusarvon. Siviilioikeudellisesti tehokas vakuusjärjestely syntyy panttaamalla.

Mistä hoitovastike koostuu?

Hoitovastikkeella katetaan hoito- ja ylläpitokulut hyvin samaan tapaan kuin asunto-osakeyhtiössä. Hoitovastikkeella katetaan myös taloyhtiön 24/7 vastaanottoaulan kustannukset. Taloyhtiö saa tuottoja taloyhtiön omistamista tiloista, kuten parkkihalli, neuvottelu- ja edustustilat sekä SPA/Saunatilat, joiden tuotot pienentävät hoitovastikkeen määrää.
Alustavan KOY talousarvion mukaan hoitovastike on:

S-huoneelle on n. 80€/kk
L-Huoneelle n. 90€/kk
Alustavan KOY talousarvion mukaan tontinvuokravastike on:

S-huoneelle on n. 70€/kk
L-Huoneelle n. 80€/kk

Mikä on tontin vuokra-aika ja kuka on tontin vuokranantaja?

Tontin vuokra-aika 30 vuotta ja vuokranantaja Helsingin kaupunki.

Milloin vastikkeiden maksuvelvollisuus alkaa kertymään?

Vastikkeiden maksuvelvollisuus alkaa hallinnonluovuttamisesta eli hotellin avaamisesta, toisin sanoen, samasta hetkestä kuin tuototkin alkavat kertyä.

Onko yhtiövastike tarkoitus netottaa sijoittajan saamasta nettotuotosta?

On.

Onko Poolissa väliä, kuinka haluttu kukin huone on?

Ei ole. Tuotot jaetaan tasan kaikkien Poolissa mukana olevien huoneen omistajien kesken.

Mikäli huone Poolissa ja käyttää itse huonetta, maksaako se?

Huoneen omistaja maksaa ostamistaan palveluista samalla tavalla kuin muutkin hotellin asiakkaat paitsi omistaja saa tiettyjä omistaja-alennuksia (Lue lisää). Huoneen omistajalle kertyy siten ollen tuottoja myös omasta käytöstä.

Voivatko huoneosakkeen omistajan kaverit saada yöpymisistä alennusta?

Tällaista ei ole päätetty, mutta on mahdollista että alennus on tietyin ehdoin saatavissa myös huoneen omistajan kavereille.

Paljonko neliöitä per huone ja kuinka paljon neliöitä (huoneisto ja bruttoneliöt) koko talossa?

S-huone 12m2(2hlö), L-huone 17m2(4hlö). Kaikki hotellihuoneet varustetaan muuntohuonekalujärjestelmällä, jonka ansiosta tilankäyttö tehostuu. Bruttoala n. 20 000m2. Kiinteistöyhtiö hallitsee (eli kaikki osakkeiden omistajat osakeomistustensa suhteessa) rakennuksen muita tiloja paitsi yhtiöjärjestyksessä määritellyt osakashallinnassa olevat tilat.

Mitä allasosastolla on?

Allasosastolta löytyy mm. rentoutumisaltaita, kuntosali, sisäsaunat ja ulkosaunat kattoterassilla.

Onko mahdollista käyttää allasosastoa, jos et ole vuokrannut huonetta?

Allasosasto on aina vapaasti käytettävissä VALO-huoneiden omistajille, riippumatta siitä onko omistaja vuokrannut huonetta.

Kenellä on vakuutus, operointiyhtiöllä vai huoneen omistajalla?

Kiinteistön ja huoneiden kiintokalusteiden vakuutukset sisältyvät yhtiövastikkeeseen. Poolissa olevien huoneiden osalta irtaimiston vakuuttaa hotellioperaattori.

Määräytyykö hotellihuoneen hinta sen sijainnin mukaan?

Ei. Kaikki huoneet ovat saman hintaisia riippumatta siitä, missä kerroksessa huone sijaitsee.
Huoneen sijainnilla ei ole merkitystä poolista tilitettävään tuottoon, koska tuotto jaetaan kaikkien huoneiden kesken tasan.

Kuinka monta autopaikkaa hotellissa on?

155 autopaikkaa. Autopaikat sijaitsevat kahdessa kerroksessa hotellin kellarikerroksissa ja niistä on suora hissiyhteys hotellin sisälle. Parkkihallit ovat kiinteistöyhtiön omistamia, joten niistä kertyvä tuotto kertyy kaikkien huoneiden omistajien hyödyksi.

Kuka omistaa ensimmäisen kerroksen ravintolatilat?

Liiketilojen hallintaan oikeuttavat B-sarjan osakkeet ovat SSA Hotels Oy:n hallussa.

Miksi B-sarjan osakkeiden vastike lasketaan eri tavalla?

Vastikkeiden laskuperuste on yhtiöjärjestyksessä sanotulla tavalla per osake. Taloyhtiön budjetin osoittama määrä täytyy kerätä hoitovastikkeina, jotta taloyhtiön kulut saadaan katetuksi. Tämä kerättävä määrä jaetaan kullekin osakkeelle huomioiden se, että B-osakkeiden maksama määrä määrittyy kertoimella 0,1. Toisin sanoen, B-osakkeiden määrä jaetaan ensin kymmenellä, kun lasketaan osakekohtainen vastikkeen määrä. Seuraavassa on lyhyesti kerrottu syyt, miksi tähän on päädytty:

1. Ravintolan tuottopotentiaali on mitätön suhteessa huoneisiin, mutta ravintolalla on tärkeä merkitys hotellin toiminnassa.
2. Ravintola vastaa itse vedestä, sähköstä, jätteistä, etc.,

3. Kerroskäytävät, hissit ja aulapalvelut palvelevat pääasiassa huoneita.

4. Ravintolan tiloja käyttävät hotellin asiakkaat myös oleskeluun.

5. Tarkoitus on että ravintolatoiminta olisi myös ulkopuolisenkin toimesta mahdollista siten, että se vuokraa ravintolatilan.

Jättääkö SSA Hotels Oy omaan omistukseen osan huoneosakkeista?

Tarkoituksena ei ole jättää SSA Hotels Oy:lle hotellihuoneita, mutta B-osakkeet jäävät ainakin alustavasti, vaikka nekin on tarkoitus myydä myöhemmin.

Ovatko VALO Workin tuotot pooliin luovuttaneiden osakkaiden tuottoa?

Kyllä. VALO Work toimii tavallaan Poolin sisällä ja kerryttää tuottoja vain Poolissa olijoille.

Kuka tuottaa ravintolapalvelut ja miten menevät siihen liittyvät kulut ja tuotot?

Ravintolaliiketoiminta on Valo Operator Oy:n liiketoimintaa, jonka riskit ja mahdollisuudet eivät vaikuta kiinteistöosakeyhtiön osakkeenomistajiin.

Tuottaako aamupalan sama toimija kuin ravintolapalvelut ja kuka ne tuottaa?

Ravintolapalvelut eivät ole taloyhtiön liiketoimintaa, vaan ne tuottaa VALO Operator Oy, eikä sillä ole vaikutusta myöskään hotellihuoneiden tuottoon.

Jos yöpyjä on viikon mittaisen majoittumisen aikana hotellissa, niin voiko hän päiväsaikaan muuttaa huonetta neuvottelutilaksi, vai onko hänen varattava neuvottelutila jostain muusta huoneesta?

Huone on koko hotelliviipymän ajan asiakkaan käytössä ja hän voi halutessaan muuttaa huoneen yöpymismodesta päiväkäyttömodeen.

Mitkä ovat hotellin check-in ja check-out ajat?

Hotellin check-in on klo 15 ja check-out klo 12.

SSA Project Oy toimii hotellin rakennusurakoitsijana ja SSA Hotels Oy toteuttaa huoneistojen myynnin. Miten nämä kytkeytyvät toisiinsa ja miten hankkeesta kertyvä kate jakautuu?

SSA Project Oy on solminut urakkasopimuksen SSA Hotels Oy:n kanssa ja SSA Hotels Oy on puolestaan solminut urakkasopimuksen KOY VALO Helsingin kanssa. Pääasiassa projektin kate kertyy SSA Hotels Oy:lle ja SSA Project Oy:n katteeksi jää 5 % rakennuskustannuksista laskettuna.

Määritelläänkö huoneosakkeet arvopapereiksi, jotka ovat sijoituspalvelulain alaisia?

Huoneosakkeet eivät ole Arvopaperimarkkinalain mukaan arvopapereita eikä niihin sovelleta Sijoituspalvelulakia.

Mistä SSA Group Oy:n liikevaihto muodostuu?

Asuinkerrostalojen rakennuttamisesta.

Vaikuttaako rakennuskustannusten nousu huoneiston hintaan?

Ei. Rakennuttaja kantaa vastuun kustannuksista.

Mikä taho toimii rakennuttajana? Entä urakoitsijana?

KOY VALO Helsinki on solminut kiinteähintaisen urakan SSA Hotels Oy:n kanssa.  SSA Hotels Oy on solminut urakan pääurakoitsijana toimivan SSA Project Oy:n kanssa.

Onko projektin rahoitus tai valmistuminen riippuvainen huoneistojen myynnistä?

Ei ole. Tietysti myyntiasteella on merkitys SSA Hotels Oy:n voittojen kertmisen aikatauluun.

Saako 18.175€ (10 %) sijoitukseen äänioikeuden osakeyhtiössä?

Käytännössä samaan huoneeseen kohdistuvilla osa-omistajilla on yksi yhteinen äänioikeus yhtiökokouksessa samaan tapaan kuin puolisoiden omistaessa yhdessä asunto-osakkeen osakkeita.